해외 부동산 투자 열풍이 불고있습니다. 특히 미국과 캐나다 등 북미지역에서는 한국인들이 직접 땅을 사서 집을 짓는 사례가 늘고있는데요. 최근 한 조사에 따르면 국내 은퇴자 10명 중 4명이 노후 준비용으로 해외 부동산 취득을 고려중이며 이 가운데 절반 이상(55%)이 미국·캐나다 지역을 선호한다고 합니다. 하지만 막상 해외 부동산 구입을 하려고 하면 막막하기만 한데요. 그래서 오늘은 해외 부동산 거래 시 주의사항에 대해 알아보겠습니다.
미국 영주권자입니다. 주택을 사려고 하는데 세금문제는 어떻게 되나요?
한국 국적자가 외국에서 주택을 살 때 내야 하는 세금은 크게 두 가지 입니다. 첫 번째는 취득세이고, 두 번째는 양도소득세입니다. 먼저 취득세는 우리나라와 마찬가지로 해당 국가에서도 지방세이기 때문에 현지 정부에 납부해야 합니다. 다만 세율은 각 나라마다 다르기 때문에 반드시 확인해야 합니다. 예를 들어 캐나다는 1~5% 수준이지만 미국은 주별로 차이가 큽니다. 캘리포니아주는 2.8%, 뉴욕주는 5.4%수준입니다. 만약 LA카운티 내 콘도미니엄을 산다면 약 9천달러 (약 870만원) 가량의 취득세를 내야 합니다.
양도소득세는 보유기간 및 차익에 따라 달라집니다. 즉 매매차익이 발생하면 무조건 내는 세금이라는 뜻입니다. 물론 예외조항도 있습니다. 부부 공동명의로 된 주택이라면 각각 6억원씩 공제받을 수 있고, 자녀에게 증여했을 경우 증여세 없이 이전할 수 있습니다. 또한 임대소득이 발생해도 종합소득세 대상이 아닙니다. 단 월세 소득공제 신청시엔 과세대상이 될 수 있습니다.
외국인도 대출 받을 수 있나요?
대출 규제 강화로 인해 내국인 뿐 아니라 외국인들도 대출 받기가 어려워졌습니다. 그러나 대부분의 금융기관에선 외국인에게도 담보물 감정가액의 70% 이내에서 대출을 해주고 있습니다. 은행권 관계자는 “국내 거주 여부와는 상관없이 신용등급 심사기준에만 맞으면 대출이 가능하다”고 말했습니다. 현재 시중은행별 외국인 대출한도로는 KB국민은행이 최대 40%, 신한은행 35%, KEB하나은행 60%, 우리은행 80%등입니다.
현지법인 설립 후 매입한다면 어떤 이점이 있나요?
최근들어 법인설립을 통한 부동산투자가 늘어나고 있습니다. 개인 명의로 계약했다가 잔금 지급 시점에 법인 등기부등본을 제출하면 됩니다. 이렇게 되면 대표이사 이름으로 소유권이전등기를 하지 않아도 되고, 자금출처조사 부담도 줄어듭니다. 게다가 법인세율이 낮기 때문에 절세효과도 누릴 수 있습니다.
